Società di gestione immobiliare in Francia e in Italia

La gestione e la tutela del patrimonio immobiliare implicano innumerevoli sfide sotto il profilo legale e fiscale. Il mercato immobiliare italiano attira ogni anno migliaia di potenziali acquirenti dall’estero, desiderosi di comprare una seconda casa nei luoghi di maggior interesse turistico, storico e paesaggistico. Un dubbio ricorrente per gli investitori internazionali riguarda i vantaggi che derivino dall’utilizzare strumenti societari in luogo di agire come persona fisica.

In particolare, in Francia esistono forme societarie per la gestione immobiliare di ampia diffusione.

La Société Civile Immobilier (SCI) è infatti la forma societaria non commerciale più utilizzata in Francia. Disciplinata dalle norme di cui all’art. 1845 ss. del Code Civil, viene spesso utilizzata per la gestione del patrimonio familiare.

Con la costituzione di una SCI è possibile evitare il regime di comunione pro indiviso ed i limiti imposti dalla legge successoria francese. I soci rispondono delle obbligazioni sociali in via sussidiaria, nei limiti della propria quota, garantendo così parziale tutela dall’aggressione dei creditori personali. Il trasferimento delle quote sociali è inoltre meno oneroso rispetto alla compravendita dei singoli immobili, con la possibilità di donare gradualmente le quote ai propri familiari con l’esenzione dalle imposte, nel limite di 100.000 euro ogni 15 anni.

Vi sono poi diversi vantaggi fiscali, tra cui il regime di trasparenza che permette la tassazione in capo ai singoli soci, in proporzione alla propria quota. D’altra parte, un limite è rappresentato dall’art. L110-1 del Code de commerce, che definisce la locazione di immobile ammobiliato come “attività commerciale”. Per questo motivo, la locazione di immobili arredati che generi più del 10% del fatturato comporta il passaggio obbligatorio dal regime di imposta sulle persone fisiche a quello sulle società (Impôt sur les Sociétés).

I cittadini di nazionalità francese che intendono acquistare proprietà immobiliari in Italia potrebbero chiedersi se esista uno strumento simile anche nell’ordinamento italiano. Ebbene, la tipologia societaria più simile alla SCI è la Società Semplice (art. 2251 del Codice Civile). Entrambe, infatti, non possono esercitare attività commerciale, tuttavia possono agire in regime di trasparenza fiscale e soddisfare finalità di tutela del patrimonio e pianificazione successoria, fungendo da “cassaforte familiare”.

Fino a tempi recenti, la giurisprudenza italiana sanciva il divieto di costituzione di società per il mero godimento di beni immobili. L’art. 2248 del Codice Civile opera infatti un rinvio alla disciplina della comproprietà. Si era dunque originato un fenomeno di proliferazione di società aventi un oggetto commerciale fittizio, considerate “società di comodo” dalla Agenzia delle Entrate italiana, la quale impose un deciso inasprimento fiscale nei loro confronti.

Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha progressivamente riconosciuto gli scopi perseguiti dalla società semplice immobiliare. In seguito, la sentenza 08/11/2016 del Tribunale di Roma ha sancito la legittimità della costituzione di S.S. di mero godimento. Quali forme societarie permettono di evitare la confusione del patrimonio personale con quello societario?

L’art. 1857 del Code Civil stabilisce la responsabilità illimitata dei soci di una SCI, analogamente a quanto previsto per i soci della Società Semplice italiana. I singoli soci possono quindi essere chiamati a rispondere delle obbligazioni sociali con il proprio patrimonio personale. In Francia, una valida alternativa è la SARL (Société à Responsabilité Limitée) immobiliare, la quale può essere costituita in ambito familiare permettendo l’assoggettamento all’imposta sul reddito ed altri vantaggi.

La costituzione di una società a responsabilità limitata comporta alti costi di gestione e differenti ricadute fiscali. In ogni caso, se si dispone di ingenti capitali da investire a lungo termine, la S.R.L. italiana si rivela lo strumento più adatto. La S.R.L. si costituisce mediante atto pubblico redatto da un notaio, con un capitale sociale minimo di 10.000 euro.

È inoltre necessario richiedere l’emissione di un codice fiscale italiano per i detentori delle quote ed i titolari di cariche sociali.

Gli shareholders possono inoltre conferire una procura speciale ai suddetti professionisti per stipulare l’atto costitutivo senza presentarsi di persona all’appuntamento dal notaio. Infine, si consideri che qualora l’immobile non sia identificato come immobile di lusso, in Italia vige la prassi per cui gli investitori stranieri preferiscono acquistare beni immobili come persona fisica, non come persona giuridica. Questo poiché in tal caso gli oneri fiscali, in particolare quelli relativi alla successione, non sono particolarmente elevati in Italia.

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