La trascrizione dei contratti di compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare è il contratto con il quale viene trasferita la proprietà di un immobile, contro il corrispettivo di un prezzo.

La legge prevede un rigido sistema di regole per assicurare la validità e l’efficacia di questo particolare contratto.

Infatti, oltre ai requisiti di validità previsti per i contratti in generale (ossia: le parti, l’accordo, l’oggetto e la causa, ma anche la forma stessa quando la legge la prevede a pena di nullità, cfr. 1325 c.c. n. 4), l’art. 1350 c.c. impone la forma scritta per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

La legge, inoltre, prevede un ulteriore adempimento: la trascrizione del contratto nei pubblici registri.

L’art. 2643 c.c. prevede, infatti, che “si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; […]”.

La trascrizione nei pubblici registri è lo strumento di pubblicità legale che l’ordinamento giuridico prevede affinché il contratto sia efficace nei confronti dei terzi.

Che succede, allora, se un contratto di compravendita immobiliare è realizzato per iscritto, ma non è trascritto?

Il contratto, anche se valido, sarà tuttavia inefficace nei confronti dei terzi: produrrà effetti solo nei confronti delle parti contraenti.

Infatti, i terzi non possono sapere che la proprietà di un immobile è stata trasferita, se ciò non risulta dai pubblici registri.

A tutela dei terzi, l’art. 2644 c.c. prevede che i contratti di compravendita immobiliare “non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”.

La legge, quindi, non tutela chi acquista per primo un immobile, ma chi trascrive per primo il relativo contratto.

Per fare un esempio: si immagini che Tizio venda (con atto scritto) un appartamento a Caio, e successivamente venda lo stesso appartamento a Sempronio.

Se Sempronio provvede a trascrivere il contratto di compravendita prima di Caio, quest’ultimo non potrà lamentare di avere acquistato l’appartamento prima di Sempronio.

La proprietà dell’appartamento sarà comunque trasferita a Sempronio, perché ha trascritto per primo il contratto.

Invece, se Caio, dopo aver acquistato l’appartamento, provvede a trascrivere l’atto di compravendita prima di Sempronio, sarà tutelato dal successivo acquisto e dalla successiva trascrizione operata da quest’ultimo.

Nella prassi degli affari, in ogni caso, non si perviene immediatamente a stipulare il contratto di compravendita, in quanto quest’ultimo è spesso preceduto dal preliminare di vendita (c.d. compromesso).

Anche il preliminare di vendita è soggetto al requisito della forma scritta, visto che il preliminare deve avere la stessa forma del contratto di compravendita definitivo (art. 1351 c.c.).

Tuttavia, il preliminare non è un contratto ad effetti reali, ma ad effetti obbligatori, sicchè non è idoneo – da solo – a trasferire la proprietà dell’immobile: il suo effetto consiste nell’obbligare le parti a stipulare il contratto definitivo, i cui elementi essenziali sono già contenuti nel preliminare stesso.

A tutela del promissario acquirente, la legge prevede che anche il preliminare di compravendita immobiliare, se concluso per atto pubblico o scrittura privata autenticata, debba essere trascritto nei pubblici registri (2645-bis c.c.).

In questo modo, la legge intendere proteggere il promissario acquirente dagli acquisti (e dalle trascrizioni) che i terzi eventualmente compiano sull’immobile prima che sia concluso e trascritto il contratto definitivo.

Ciò purché il contratto definitivo sia trascritto entro un anno dalla trascrizione del preliminare. 

La prassi commerciale conosce anche il c.d. preliminare del preliminare.

Tale figura negoziale, eventualmente accompagnata da una cauzione, permette al (futuro) acquirente di “bloccare” l’affare prima di obbligarsi con un preliminare o con il contratto di compravendita definitivo: la legge, tuttavia, non prevede un sistema di trascrizione di questo atto.

Giovanni Firrito

Trainee Lawyer

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