IVA sugli alloggi turistici in Spagna

La Spagna è una delle destinazioni più popolari in Europa grazie alle sue numerose attrazioni, una volta conosciuto questo Paese, non si può fare a meno di desiderare una vacanza o un alloggio in una delle sue località. Questo significa che ogni anno un numero molto elevato di nuovi residenti si stabilisce in Spagna.

Nel 2021, infatti, sono state vendute 86.524 case a stranieri, una cifra superiore a quella degli anni precedenti alla pandemia.

In pratica, un fenomeno comune che si manifesta è che gli stranieri con una proprietà in Spagna desiderino affittare le loro case a turisti in modo occasionale e non professionale, generalmente anche solo per alcuni giorni. In questo modo, data la reputazione della Spagna come meta turistica fra le prime al mondo, si assicurano un maggiore ritorno sull'investimento iniziale.

In Spagna, chi affitta alloggi turistici ha, ai fini dell'IVA, lo status di imprenditore. Tuttavia, le locazioni di alloggi turistici in cui il locatore non fornisce servizi tipici dell'industria alberghiera sono esenti da IVA. A questo proposito, occorre distinguere tra l'attività di locazione turistica e l'attività di alloggio. Quest'ultimo comprende la fornitura di una serie di servizi quali: l'accoglienza e l'assistenza permanente e continua ai clienti, la pulizia periodica della struttura, il cambio periodico della biancheria da letto e da bagno, la fornitura di altri servizi (lavanderia, deposito bagagli, stampa, prenotazioni, ecc.) e talvolta la fornitura di servizi di ristorazione.

Se, in qualità di locatore della struttura ricettiva, non volete fornire questi servizi caratteristici del settore alberghiero, non dovrete presentare e pagare l'IVA. In effetti, il paragrafo 23 dell'articolo 20.1 della legge 37/1992 stabilisce che l'affitto e la locazione di abitazioni sono, in linea di principio, esenti da IVA.

Tuttavia, il paragrafo "e" dello stesso articolo stabilisce che l'esenzione di cui sopra non si applica in caso di locazione di abitazioni o appartamenti ammobiliati e il locatore è obbligato a fornire uno qualsiasi dei servizi complementari tipici del settore alberghiero, come quelli sopra menzionati. Pertanto, in questi casi, il locatore deve emettere una fattura IVA.

Quando si desidera utilizzare la propria proprietà situata in territorio spagnolo per l'affitto turistico, possono verificarsi alcune situazioni:

• Il proprietario vuole affittare l'immobile a terzi: se i suddetti servizi sono forniti come attività alberghiera, il proprietario deve emettere una fattura con IVA al 10%. Se i servizi non sono forniti come attività alberghiera, il contratto di locazione è esente, cioè non deve essere emessa alcuna fattura.
• Il proprietario cede la proprietà a una società di gestione, che gestisce l'affitto della casa vacanze. In questo caso, il proprietario emetterà una fattura con IVA al 21% alla società di gestione, oltre ad altri obblighi. Anche la società di gestione, che affitterà l'immobile, emetterà una fattura, ma con l'IVA al 10%, se fornisce i servizi sopra descritti come servizi alberghieri. Se non li fornisce, il contratto di locazione sarà esente da IVA.
• Il proprietario affitta l'immobile all'utente finale, ma un agente immobiliare, un intermediario o un commissionario (ad esempio Airbnb o Booking) interviene nell'operazione. In questo caso la legge stabilisce che l'agente immobiliare, l'intermediario o il commissionario non è una società di gestione. Se così fosse, si applicherebbero le disposizioni descritte al punto precedente. In questo terzo punto, il proprietario deve emettere una fattura con IVA al 10% all'affittuario se vengono forniti i servizi dell'attività alberghiera. Inoltre, l'agente immobiliare, l'intermediario o il commissionario devono emettere una fattura con IVA al 21% al proprietario per i propri servizi (commissione). Infine, come in tutti gli altri casi, se i servizi dell'attività alberghiera non vengono forniti, non si deve applicare l'IVA.

Livio Bisbe Molin

Trainee Lawyer

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