Il credito fondiario e il superamento dei limiti di finanziabilita'

Il mutuo fondiario il cui importo supera l’80% del valore cauzionale dell’immobile ipotecato, è nullo per contrarietà a norme imperative.

Il credito fondiario - ossia quella forma di credito finalizzata all’acquisto, alla costruzione ex novo o alla ristrutturazione di un immobile da destinare a prima casa di residenza - consente a coloro che vi accedono di godere di tassi di interessi vantaggiosi e di un regime fiscale agevolato.

L’art. 38, secondo comma, del Testo Unico Bancario, in raccordo con l’art. 1 della delibera CICR del 22 aprile 1995, fissa l’ammontare massimo dei finanziamenti fondiari nell’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Il parametro di riferimento sarà il c.d. valore cauzionale del bene ipotecato e, pertanto, non si potrà prescindere da una concreta ed attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, tali limiti vengono posti dall’ordinamento a tutela di interessi di natura pubblicistica, tanto che la loro violazione determina la nullità, ex art. 1418 cc, del finanziamento qualificato come fondiario, salva comunque la possibilità di conversione ex art. 1424 cc, in mutuo ipotecario.

In altre parole, nell’ipotesi, tutt’altro che infrequente, in cui l’Istituto di Credito conceda un importo che eccede l’80% del valore del bene ipotecato, verrà violato “un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa (Cass. n. 17352/ 2017; Cass. 13286/2018; Cass. 31057/2019; cass.1193/2020).

Le conseguenze non sono assolutamente di poco conto, considerato che la predetta nullità priverebbe l’Istituto di Credito della possibilità di agire immediatamente in via esecutiva, come previsto di cui all’art. 41 tub, paralizzando la procedura immobiliare eventualmente intrapresa dalla Banca.

La causa di nullità, inoltre, travolgerà anche la garanzia reale concessa, stante “l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida” (Cass. ord. n. 16776 del 14 giugno 2021)

avv. Marco Del Vecchio                                      avv. Luca Pierri

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