Comprare, vendere e affittare una proprietà in Francia

Comprare una proprietà francese

Ci sono diversi tipi di contratti di acquisto e diversi modi di acquisire una proprietà in Francia: ad esempio in “indivisione”, o in “tontine”, o attraverso una società immobiliare chiamata Société Civile Immobilière (SCI). Ognuno dei suddetti metodi ha importanti implicazioni per il diritto ereditario francese.

L'acquirente ha diritto a un periodo di riflessione di dieci giorni dopo la firma del contratto d'acquisto, ossia il cd. periodo di "ripensamento”, per meglio ponderare le clausole condizionali che possono essere state incluse, soprattutto in relazione all'ottenimento di un mutuo francese.

Notate anche che ciascun contratto immobiliare francese (diagnostic immobilier) deve riportare la documentazione completa, non solo dell’immobile specifico ma anche dell’immobile “generale” (ad esempio del palazzo); le responsabilità dei notai, l'uso degli agenti immobiliari in Francia e di consulenti legali.

Infine, ci sono le tasse e le imposte da pagare, spesso denominate "frais de notaire".

Il processo legale di acquisto di una proprietà in Francia

I migliori consigli

·         Il processo legale di acquisto è abbastanza semplice e il sistema di registrazione della proprietà è sicuro.

·         Le spese legali e le tasse relative all'acquisto non sono insignificanti, quindi assicuratevi di includerle nel budget per i costi totali dell'acquisto.

·         Inoltre, potrebbe esservi chiesto di pagare la commissione dell'agente immobiliare, ma se accettate di farlo, considerate una compensazione negoziando il prezzo totale di acquisto della proprietà.

·         Fate attenzione al contenuto delle offerte scritte. Assicuratevi che indichino che l'offerta è soggetta alle condizioni che saranno dettagliate in un contratto di vendita.

·         Non sottovalutate l'importanza del contratto di vendita iniziale, che sarà la base giuridica su cui si svilupperà la transazione.

·         Gli agenti immobiliari autorizzati possono occuparsi della preparazione del contratto d'acquisto, ma dato che sono assunti dal venditore non c'è garanzia che sia fatto su misura per le vostre esigenze e che protegga completamente i vostri interessi. 

·         Potete nominare il vostro notaio personale per agire per vostro conto nella transazione, piuttosto che usare un unico notaio in comune con il venditore. Il notaio non verificherà tutto quello che dovete sapere sulla proprietà, quindi è imperativo che facciate le vostre indagini precontrattuali e/o consideriate la nomina di un avvocato immobiliare specializzato che possa anche consigliarvi sulle questioni fiscali e di eredità.

·         Se state cercando un mutuo per acquistare la proprietà, è imperativo che includiate una clausola condizionale nel contratto di vendita.

·         Il venditore è obbligato a fare una serie di dichiarazioni legali, che dovrebbe controllare con il notaio e assicurarsi che una clausola appropriata sia inclusa nel contratto, ad esempio su difetti importanti, locazioni, servitù, sviluppi locali.

·         Ottenere chiarezza sui confini della proprietà, compresa la proprietà di muri/recinzioni e le responsabilità di manutenzione.

·         Chiedete se il venditore possiede altri terreni o edifici adiacenti alla proprietà non inclusi nella vendita, e cercate di includere una clausola nel contratto di vendita che vi dia un diritto di prelazione in caso di una futura vendita della proprietà.

·         Se siete una coppia non sposata, è imperativo che compriate insieme per proteggere gli interessi di ogni parte.

·         Se siete sposati e desiderate che il vostro coniuge superstite erediti tutto il vostro patrimonio, dovete prendere le misure appropriate, come un contratto di matrimonio francese o altre misure di pianificazione successoria, come l'uso del Regolamento europeo di successione.

·         Se non siete sposati, o se state comprando come un gruppo di individui non imparentati, dovreste considerare l'acquisto attraverso una società immobiliare, chiamata Société Civile Immobilière (SCI).

Offerta di acquisto

In senso stretto, se fate un'offerta a un venditore per comprare la vostra proprietà (anche un'offerta verbale) e il venditore la accetta, allora, a condizione che i termini principali dell'accordo siano chiari, sorge un impegno contrattuale.

In Francia non esiste la vendita "con riserva di contratto", come in altri paesi.

A volte, l'agente immobiliare o il venditore vi chiederà di fare un'offerta formale scritta, chiamata offerta d'acquisto. 

Se l'altra parte accetta la vostra offerta, viene redatto un contratto, soggetto alle condizioni che possono essere contenute nell'offerta.

Una volta preparato il contratto di vendita, una delle sue principali garanzie è che la legge concede all'acquirente un periodo di riflessione di dieci giorni, durante il quale può recedere dal contratto senza penalità. 

Quindi, se firmate un'offerta di acquisto, non consegnate in nessun caso immediatamente qualsiasi tipo di deposito al proprietario o all'agente immobiliare.

Il deposito deve essere pagato solo al momento della firma del contratto d'acquisto.

Vendere una proprietà in Francia

La vostra decisione su quale agente immobiliare utilizzare sarà influenzata da molti fattori, tra cui;

·         Il livello delle loro tasse;

·         La loro conoscenza del francese;

·         La vicinanza dei loro uffici alla vostra proprietà;

·         La loro disponibilità a trattare le vostre richieste;

·         La loro esperienza nella professione;

·         La loro strategia di marketing proposta;

·         La loro stima del valore della vostra proprietà;

·         Il livello di diligenza e l'impegno che dimostrano;

·         La qualità e la portata del loro sito web;

·         I servizi aggiuntivi/la competenza che possono offrire;

·         La qualità delle loro descrizioni delle proprietà;

·         La loro reputazione.

Il tipo, la dimensione, l'età e le condizioni della proprietà che desiderate vendere saranno anche fattori importanti, poiché alcune proprietà possono interessare solo un mercato particolare.

Ci sono ora diverse catene di agenzie immobiliari internazionali, nazionali e locali indipendenti che possono essere in grado di offrirvi una forte esposizione al mercato francese, e questo può essere l'approccio ottimale, soprattutto se la vostra proprietà può interessare diversi mercati.

È raramente consigliabile dare a un agente l'esclusiva per vendere la vostra proprietà (anche se solo uno è assunto per venderla), semplicemente perché questo significherebbe che se foste in grado di venderla privatamente dovreste comunque pagare una commissione all'agente.

Affittare una proprietà in Francia

Ovviamente, ci sono molte questioni da considerare quando si sceglie un immobile da affittare: posizione, dimensioni, tipo, affitto, condizioni, costi di gestione, motivi per affittare, ecc.

Se non vivete in Francia e non potete visitare l'immobile prima di occuparlo, è chiaro che vi affidate all'onestà del padrone di casa o dell'agente nella descrizione fornita nei dettagli dell'affitto.

Ci sono ovvi rischi nell'accettare una proprietà senza averla vista, poiché è improbabile che i proprietari rivelino gli aspetti negativi della proprietà nel loro materiale promozionale.

Dovreste quindi assicurarvi di fare tutte le domande per iscritto che ritenete necessarie e ricevere le risposte nello stesso modo.

Se vivete in Francia, o siete in grado di visitarla, fate in modo di visitare diverse proprietà potenziali prima di decidere. Se non altro, le visite a diverse proprietà (specialmente a diversi tipi di proprietà) possono aiutare a focalizzare la tua mente sul tipo di proprietà che vuoi affittare.

Una volta selezionata la proprietà che vuoi affittare, assicurati di concordare un rapporto di termini e condizioni con il padrone di casa.

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